L’analyse repose sur les indicateurs approfondis de l’offre, de la demande et des prix sur la plateforme spécialisée Mubawab, ainsi que sur les annonces de l’immobilier tout en excluant les villas, les biens locatifs, bureautiques et commerciaux.

Selon le rapport, les prix des appartements résidentiels mis en vente continuent de suivre une courbe haussière, avec une disparité nette cependant entre les logements neufs et anciens. Ainsi le prix moyen au mètre carré a augmenté de 4 % par rapport au semestre précédent et de 7 % par rapport à l’année 2024. Les nouvelles résidences ont vu leurs prix grimper de 2 % au premier semestre, et de 5 % en glissement annuel. Une évolution des prix qui donc a de quoi dissuader les candidats à l’achat de biens anciens.

Baisse de la demande face à une offre croissante

En termes d’activité, la même source note une légère baisse de 1 % de la demande au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente, tandis que l’offre a augmenté de 8%, ce qui fait en l’occurrence de la hausse des prix un paradoxe irrationnel puisqu’elle n’obéit pas nécessairement à la loi du marché et sa logique de l’offre et de la demande.

Le rapport souligne en outre que 68 % de l’offre concerne d’anciens biens immobiliers, tandis que seulement 32 % concerne des appartements neufs. S’agissant des types et surfaces préférées des Tunisiens, ils préfèrent les appartements de type S+2 (41 %), viennent ensuite les S+3 (32 %), avec une préférence pour des superficies comprises entre 90 m² et 130 m², qui représentant 37 % du total de l’offre.

Du côté de la demande régionale, La Marsa en banlieue nord de Tunis arrive en tête avec 20 % de la demande de l’immobilier, suivie par Sfax. En termes de caractéristiques, la présence d’un ascenseur et de deux salles de bain sont les critères les plus recherchés, chacun représentant environ 9 % des critères de sélection.

Concernant le Grand Tunis, les quartiers de Jardins de Carthage et de la Marsa enregistrent les prix les plus élevés, avec une moyenne qui flambe dépassant allègrement les 5460 dinars/m². Dans les zones plus abordables comme la Nouvelle Médina, les prix se situent en revanche autour de 4540 dinars/m². À l’opposé, des quartiers populaires comme Sijoumi ou Hay Ettadhamen restent plus accessibles, tout comme les banlieues sud où les prix y sont plus modérés, variant entre 1930 et 3250 dinars/m².

En zone côtière, les régions de Hammamet Nord et Cité El Wifak à Nabeul affichent les prix les plus élevés du Cap Bon, mais avec un relativement bon rapport qualité-prix. Au littoral, des régions comme Kélibia, El Haouaria, Sehloul, Monastir ou encore Herghlia affichent des prix toujours élevés, notamment pour les nouveaux logements.

Le marché immobilier tunisien demeure dynamique mais tendu en 2025. Si les prix continuent de grimper, ils sont surtout portés par une demande urbaine soutenue malgré des volumes de biens vacants très élevés : Il existerait en effet environ 800 000 logements vacants en Tunisie, ce qui crée une offre massive sans effet sur les prix qui restent artificiellement hauts malgré la baisse de la demande. Une situation qui crée un déséquilibre marqué entre prix élevés, une offre pléthorique mais peu liquidée et une demande freinée par le coût souvent exorbitant du financement à crédit.